小塘楼市实探：最贵1.9万/平，叫板博爱湖
上周，狮山有盘备案价去到2.8万/㎡，还卖掉了7成。上次我们也分析了
小塘在大狮山中的关注度，仅次于博爱湖板块，目前在售三盘——雅居乐新地、首创禧悦台、时代领峰。
受位置、配套完善度以及产品面积段、朝向等综合因素影响，均价从1.5-1.9万/㎡不等，最高价格甚至叫板博爱湖板块；二手均价约1.2-1.4万/㎡。
▲狮山小塘项目位置一览
谈到与博爱湖板块的竞争，中介普遍比较乐观，认为小塘的配套不输狮山城区，而且价格有竞争力，对应的客群也不一样，小塘更多刚需客，博爱湖更多改善客。
时代领峰
小三房1.9万/㎡，片区最高，与博爱湖持平
先来看看领涨小塘板块的时代领峰，该项目位于三环路东侧，属于小塘新城区，入市已有两年，一度成为片区热销盘。
销售表示，去年项目卖出了南海第一、佛山第二的成绩，也是小塘首个卖出2万价格的项目。
▲项目社区实景
项目规划有16个楼栋，为三盘中体量最大。目前主推7、8栋新品，114-140㎡三四房，楼高31层，2梯4户设计，南望中央园林和泳池，带装修均价1.8万/㎡，项目自入市以来，价格就与博爱湖看齐。
▲项目总规图
项目同时在清售3-4座95-128㎡三四房，楼高31层，2梯6户设计。三房带装均价1.9万/㎡，四房带装均价1.7万/㎡，北向户型望中心园林，南向户型靠近三环东路，因此前者价格稍高。
销售称128㎡有一口价单位，折合单价比96㎡要低，但所剩楼层不多，功夫君各选取了一套计价，具体如下：
| 单元 | 3座低楼层 | 4座高楼层 |
| 面积 | 95㎡ | 128㎡ |
| 原总价 | 约203万 | 一口价单位 约213万 |
| 折后总价 | 约188万 | |
| 折后单价 | 约1.98万/㎡ | 约1.66万/㎡ |
| 2成首付 | 约38万 | 约43万 |
| 30年月供 | 约8400元/月 | 约9500元/月 |
注：按基准利率上浮1.1倍计算（仅供参考）
去年底推出人才政策首日，项目均价约1.6-1.8万/㎡，目前看来价格坚挺，甚至小户型有轻微上浮。
产品方面，95/114㎡三房均为竖厅设计，128㎡四房为横厅设计，140㎡四房为南北通透的双阳台设计。
左右滑动查看更多户型图
以95㎡三房为例，客厅开间达3.6米，三个卧室均有飘窗，可北望小区园林和泳池；南向户型靠近马路，有些许噪音。
▲95平三房北向阳台景观
厨房U字型布局，预留双门冰箱位置，交标包含橱柜、老板厨电三件套、科勒卫浴套装、各类智能家居设备。
▲95平样板间厨房
▲95平样板间客餐厅
因入市较早，项目是三个新盘中居住氛围最浓厚的，在本地人中的认可度也较高。销售称，项目去年收楼约1600户，年底已有约400户入住。
社区中央配套泳池、会所、健身室、儿童游乐设施、篮球场等康体设施，楼距达50米。项目西侧配建小塘第一幼儿园（18班制）、南海高新区第一小学（12班制）。
▲小区会所
雅居乐新地
最近博爱湖，三房高层1.5万/㎡
再来看看距离博爱湖最近的雅居乐新地，项目为片区内最新，关注度较高，是最近博爱湖的小塘盘，仅约600米。
项目去年8月入市，规划全是南向小高层洋房，密度为三个新盘最低，高层可望博爱湖，南侧有冼马井水库、佛山植物园、海景森林公园，整体景观资源较好。
目前清售3、4、5、8栋产品，带装修均价约1.5万/㎡，对比去年1.65-1.73万/㎡开盘均价，有轻微下调，仅剩北向天地楼层房源可选，功夫君挑选了高楼层一套100㎡三房计价。
▲项目沙盘模型
原总价约180万，现场折后总价为150万，折合单价约1.5万/㎡，2成首付约30万，30年月供约6700元/月（按基准利率上浮1.1倍计算，仅供参考）。销售称，预计6栋推新均价约1.7-1.8万/㎡。
产品方面，主打100-145㎡三至四房。板房所示，100㎡三房户型入户花园有落地窗采光，客厅开间约3.6米，主卧朝南，有独立主卫，公共卫浴干湿分区。
▲100平三房户型图
▲100平板房入户花园
厨房U型设计，交标中厨卫赠送樱雪两件套，不包括消毒碗柜，卫浴品牌为美标。
▲厨房样板间
园林方面，规划设计有5300㎡滨水公园和内外双环形跑道，还有儿童乐园、社区会所和宠物园。
▲园林实景
另外，项目因处于小塘与狮山城区交界，周边待搬迁工厂较多，西侧还有轻轨高压线的不利因素，日常生活配套需自驾至小塘或狮山城区。
首创禧悦台
95㎡三房实用率高，带装1.7万/㎡价格平稳
最后看看小塘首个地价过万的项目——首创禧悦台，其位于三环中路东侧，靠近小塘旧城区。
项目去年7月入市，目前在清售1、3座产品，面积为96-117㎡三至四房，带装修均价1.7万/㎡，对比去年首开的1.65-1.75万/㎡，整体平稳，中高低楼层均有少量房源可选。
功夫君选择3栋低楼单元计价（同方向户型中楼层总价高大约3000元)，具体如下：
| 单元 | 3座低楼层 |
| 面积 | 96㎡ |
| 原总价 | 约176万 |
| 折后总价 | 约164万 |
| 折后单价 | 约1.7万/㎡ |
| 2成首付 | 约33万 |
| 30年月供 | 约7300元/月 |
注：按基准利率上浮1.1倍计算
项目规划有7栋楼，楼距约30-40米，均为2梯4户设计，1座楼高17层，3座楼高25层；其中1座视野最开阔，南向无遮挡，可望紫荆花园，因此价格更高。
▲项目建筑进度
▲项目沙盘模型
产品方面，96㎡三房有两种户型——竖厅和横厅，实用率较高。竖厅户型，客厅开间达3.7米，三开间朝南，主卧有270度景观飘窗，明厨明卫。
▲96平竖厅户型
▲96平竖厅板房
96㎡横厅，多赠送一个入户花园，客餐厅拥有6米阳台，所有房间均有飘窗，但主卧飘窗开阔度比竖厅户型稍窄。
▲96平横厅户型
▲96平入户花园
▲96平横厅板房
交标方面，地板为偏深灰色抛光砖，老板厨卫三件套、科勒卫浴、摩恩水龙头包含在内，卫浴门为三屏设计，最大限度利用空间。
▲厨房交标
▲卫浴交标
需要注意的是，实际交标中厨房的橱柜与窗户与情景板房有所差异，购买前最好与销售确认清楚。
一手市场小结：从位置、配套、社区成熟度来看，时代领峰略为占优，因此时代项目在宣传上表现比较“自信”，雅居乐则是更近博爱湖来凸显自身优势。
考究人气，雅居乐人气较好，首创虽人气不足，但两项目皆因未有新货，销售也似乎也不紧不慢，时代项目倒是最近积极推新，且不断加紧回访；考究品牌，时代、雅居乐在南海、三水板块扎根多年，群众基础扎实，口碑较好。
考究价格，本文一手项目1.5-1.9万/㎡价格，在博爱湖板块相同价位的房源也有不少，可以说“平起平坐”，甚至无惧竞争；而这个价格在禅城的城北、张槎、绿岛湖都能挖到房源，与中心区的距离优势似乎不突出。
对此，销售有自己的理解，小塘的生活配套不输狮山城区，一条桂丹路可直通海八路，对广州、桂城客来说还算方便，加上未来地铁3号线的建成，通勤会更快速；若是最后没有置业小塘的客户，多是因购买力有限。
二手市场
超过1.5万/㎡，客户接受度低
二手房方面，根据贝壳数据显示，小塘交投较活跃的项目排名如下：
TOP1的中恒海晖城是体量百万方的超级大盘，2007年开发至今已有十多年，目前还有部分一手房源，均价约1.6万/㎡。
项目地处佛山一环、桂丹路立交旁，有网友笑称是一座“孤岛”，但仍没有阻止其成为小塘最热门的二手盘，中介的解释就是——便宜！
“其实里面很多老人家居住，买菜楼下就有生鲜超市，开车过来小塘也不远，毕竟现在房价都这么高了，在价格与便利度之间选择，价格还是优先的，超过1.5万/㎡就很少人接受了。”
TOP2的上林苑，则是最靠近小塘城区的大盘，居住氛围浓厚，叫价也更高，接近1.4万/㎡，但楼栋密度较大。项目同时清售10套毛坯大户型，为140㎡四房，仅剩低楼层可选，均价1.5万/㎡。
▲上林苑社区
排名第三的西堤国际花园则显得较老旧，其旁边的绿地丽雅香榭花城2018年初收官价约1.35万/㎡，现时有些许上涨，西侧有轻轨高压线的不利因素，因此整体交投热度较低。
▲西堤国际花园社区
▲绿地丽雅香榭花城
时代领锋虽证未满两年，但已有少量房源放出，中介表示只要“各付各税”，交易还是能实现的。
二手房价格总体还是比新房要低，且部分项目也占据新城区成熟地段，生活便利，若新房预算门槛高，不妨考虑这里的次新二手盘。
小塘印象
蝶变进行时，新老城区面貌区别明显
逛完一圈小塘，功夫君感受最深的是小塘城区发展形态，以及新旧城区面貌的区别。
小塘是一个拥有几百年历史的镇街，以工业著称，曾经管辖狮山城区，其是典型的沿马路发展的城市，一条三环路见证了小塘的城镇变迁，三环东路段为新城区，社区年限较新；三环中路段为旧城区，大多是年限久远的楼梯楼，还有很多待搬迁的厂房。
▲旧城区的小塘医院和小塘车站
（摄于2017年3月，如今基本保持现状）
两年前，时代项目首开，周边手机信号较弱，万民广场也尚未开业，如今面貌大变，商住氛围相当成熟。
商业资源方面，小塘目前最大型的商业体是万民广场、升平广场，多是镇街级小店，大型消费品牌进驻尚待时日。
▲新城区的万民广场
▲新城区的升平百货
教育资源方面，销售表示小塘片区公立教育较多，博爱湖片区私立学校充足，不受学区限制，有条件即可自由选择。
医疗资源方面，南海新人民医院下半年即将落成投入使用，有观点认为求医就近是利好因素，也有观点认为医院出入病人多，环境杂乱，对健康不利。
小塘自2005年并入大狮山，近两年城区面貌改变明显。2018年7月，官方发布小塘城区控规，片区拟与博爱湖公共服务中心联动发展，打造南海副中心核心区。
▲两控规片区位置示意图
2019年5月，官方再次发布西北侧的小塘新城区控规，定位为狮山博爱湖核心区西拓发展地区，城市轨道站点 TOD 综合开发片区、莲塘综合发展单元的社区服务中心。
▲小塘城区控规图
今年3月，南海土地城市更新项目中提及的小塘横溪村旧改和莲子塘村旧改都在此两处控规范围附近，旧改面积超500亩，均改造为综合性商住社区。
▲小塘新城区控规图
对比博爱湖板块，政府对后者投入力度更大，步伐也更快。谈及小塘与博爱湖的竞争，中介表示小塘以刚需为主，“有条件的本地人会优先选择博爱湖，毕竟环境靓好多；若是连小塘门槛都觉得高，会往三水或丹灶走。”
但有人认为，不论预算，小塘人还是会买回小塘的房子，因为小塘人比较念旧。
对于小塘的城区和楼市，你有什么看法呢？欢迎留言分享。
—— END ——
【故事】阳春客隔空看房！半月看了十余盘